خرید بی دغدغه ویلا،باغ،زمین،متناسب با بودجه شما ،ارائه خدمات ساخت ویلا (کردان،سهیلیه و چهارباغ )
author
تماس از 9 صبح - 11 شب 09301299411

37 نکته بسیار مهم که در هنگام خرید ملک باید بدانیم

  • 3 ماه پیش
  • 1
سلام خدمت همه همراهان سایت zamiin.ir در این نوشته قصد داریم 37 نکته کلیدی در هنگام معامله ملک که حتما باید به این موارد  اشراف داشته باشین اشاره کنیم،اصولا اگر قصد خرید ویلا،زمین،در مناطقی همچون کردان،سهیلیه و هر جای دیگه هم داشته باشین داشتن اطلاعات کافی در مورد این نکات بسیار کمک کننده خواهد بود. قبل از اینکه این 37 مورد توضیح بدیم بد نیست ابتدا تعریفی از مبایعه نامه داشته باشیم

مبایعه نامه چیست؟و چه کاربردی دارد؟

مبایعه نامه سندی عادی است که به وسیله‌ی آن خریدار و فروشنده درخصوص مال مورد معامله با یکدیگر توافق می‌‫کنند با این توضیح که در مورد زمان و مکان تحویل مال و متقابلا نحوه‌ی پرداخت ثمن تعهداتی را قبول می‌‫کنند. ‬‬ اینکه در تعریف فوق از واژه‌ی مالِ مورد معامله استفاده شد به این خاطر است که مبایعه نامه فقط مخصوص املاک نیست بلکه برای خرید و فروش مثلا خودرو هم استفاده می‫شود غیر از خودرو در خصوص خرید و فروش هر مالی از قبیل سیمان یا پنج دستگاه تلویزیون یا هر مال دیگری می‫توان از بیع‫نامه استفاده کرد. بنابراین اگر شما برای خرید مثلا پنج دستگاه تلویزیون به جای اینکه شفاها با طرف مقابل در قبال مبلغی پول و تحویل در زمان و مکان معین توافق کنید همین توافقات و تعهدات را در یک برگ تنظیم و امضا کنید این سند مبایعه نامه خواهد بود. و اینکه در تعریف اشاره کردیم دو طرف در مقابل یکدیگر تعهداتی را قبول می‌کنند به این خاطر است که اگر فقط یکی از طرفین تعهداتی را قبول کند آن سند دیگر بیع‌نامه نیست.

حال که معنی صحیح مبایعه نامه متوجه شدیم به 7 مورد مهم که حتما در معامله باید به اون ها توجه داشته باشیم اشاره میکنیم

1)رعايت خط خوش ضروري است و حداقل آنکه قرارداد تنظيمي خوانا باشد. 2)  سعي شود که قلم خوردگي پيش نيايد و در اين صورت حتماً توضيح آن قيد شود. 3)از کاربن سالم و نو استفاده شود به کيفيتي که هر سه نسخه خوانا و قابل استناد باشد. 4)اگر نمي‌توانيد در يک مرحله و بدون غلط بنويسيد ضروري است ابتدا پيش‌نويس آن را تهيه و سپس رونويسي نمائيد. 5)قبل از نوشتن هر متني تصميم بگيريد که چه مطلبي را مي‌خواهيد بنويسيد، دقت شود مطالبي نوشته شود که مورد قبول طرفين باشد و در نتيجه متن نوشته شده دستخوش تغييرات نگردد. 6) مطالب به نحوي صريح و شفاف تحرير گردد که هم مقصود طرفين را بطور کامل بيان نمايد و هم آنکه امکان تفسير‌هاي مختلف را نداشته باشد. 7)در هنگام امضاء قرارداد کاربن‌ها را حتماً خارج نموده و علاوه بر امضاء حتماً اثر انگشت متعاملين با استامپ سالم اخذ گردد و اگر طرفين معامله باسواد هستند نام و نام خانوادگي و تاريخ را شخصاً نوشته و سپس امضاء نمايند. 8)شهود مي‌بايست حداقل دو نفر ( ترجیحا مرد ) باشند، وجود شهود معتمد بيشتر موجب استحکام قرارداد خواهد بود. 9)قيد نام و نام‌خانوادگي شاهد ضروري است، در خصوص متعاملين پير و بيمار يا خيلي جوان و همچنين متعاملين بي‌سواد و کم‌سواد توصيه مي‌شود تعداد شهود از بين بستگان معتمد و باسواد ايشان باشند. 10) آن قسمت‌هايي از قرارداد که مي‌بايست قلم زده شود، با آرامش و دقت روي آنها خط بکشيد. مثلاً زماني که فروشنده يک نفر است روي قسمت «فروشندگان» را خط بکشيد. 11)در صورتيکه قراردادها براي تعيين مزايا و امکانات مورد معامله، داراي محل‌هاي خاصي براي علامت زدن باشد با دقت اين کار را انجام دهيد. 12) آن قسمت‌هايي از قرارداد که ضمانت اجراي تخليه يا تحويل مورد معامله و غيره بصورت نقطه چين (……) درج شده است را با توافق طرفين تکميل و يا در صورت توافق ايشان بر روي آنها خط بکشيد تا مورد سوءاستفاده بعدي قرار نگيرند. البته نگارش آن بشرح زير نيز خالي از اشکال است: «فروشنده: حسن به وکالت از علي بموجب وکالت نامه رسمي شماره … تنظيمي دفتر خانه شماره….. تهران.» 13) اگر طرفين معامله متعدد هستند و امکان درج نام تمامي آنها به نحو روشن و خوانا وجود ندارد ضمن ذکر مشخصات يک نفر از ايشان در محل مربوطه اعلام شود
مثلاً «اسامي بقيه فروشندگان بشرح ستون توضيحات».
14)اگر ميزان مالکيت فروشندگان متفاوت است ميزان مالکيت هر يک قيد شود. 15) درصورتيکه مورد معامله جزء ماتَرَک مي‌باشد مي‌بايست اصل و کپي گواهي انحصار‌ وراثت مطالبه شود چه آنکه با ملاحظه گواهي انحصار وراثت معلوم مي‌گردد چه کساني وارث هستند و مي‌توانند معامله نمايند و افزون بر آن ميزان مالکيت هر يک از ايشان در گواهي مزبور معلوم گرديده است. 16)قابل ذکر آنکه در زمان تنظيم سند رسمي علاوه بر مدارک لازم ديگر گواهي‌نامه واريز ماليات بر ارث نيز ضروري است فلذا در صورتيکه قبلاً گواهي واريز ماليات برارث اخذ نشده باشد، دقت شود زمان تنظيم سند رسمي به کيفيتي تعيين گردد که وراث بتوانند گواهي نامه مربوطه را اخذ نمايند. 17)در نوشتن ميزان مورد معامله دقت شود
مثلاً شش‌دانگ يا سه‌دانگ و با قيد حروف باشد که مشکلي حاصل نشود.
18)مورد معامله را به درستي تعريف کنيد
مثلاً براي زمين و باغ و باغچه از واحد شمارش (قطعه) براي آپارتمان از واحد شمارش (دستگاه) و براي مغازه، خانه از واحد شمارش (باب) استفاده نمائيد.
19)اگر مورد معامله داراي کاربري اداري يا تجاري مي‌باشد قطعاً مساحت فضاي اداري و تجاري قيد شود. 20) اگر مورد معامله داراي خصيصه ممتاز ديگري همانند کنتور برق سه فاز مي‌باشد مراتب در قرارداد تصريح گردد. 21)حتماً شماره پلاک فرعي و اصلي و در صورتيکه سابقه تفکيک دارد شماره قطعه، بخش، شهر و منطقه ثبتي قيد شود. 22) نشاني مورد معامله بطور کامل با قيد خيابان، کوچه، پلاک، طبقه و شماره واحد و اينکه غربي است يا شرقي، جنوبي است يا شمالي و يا هر موقعيت ديگري که دارد قيد گردد بطوريکه هيچ اختلافي در تعيين مورد معامله نباشد. 23) مساحت بر طبق سند مالکيت قيد شود و اگر مورد معامله اصلاحي دارد مراتب قيد گردد. 24)اگر مورد معامله انباري و پارکينگ دارد شماره قطعات تفکيکي قيد شود، مساحت انباري فراموش نشود. 25)توابع و لواحق مورد معامله حتي‌المقدور قيد و تصريح شود. 26)ثمن معامله مقطوعاً به عدد و حروف و به ريال و تومان معلوم گردد.

در ادامه موارد مهمی که نیاز به توضیهات مفصل تر دارند خدمت شما عزیزان ارائه خواهد شد

27)شیوه نوشتن چک مبایع نامه:

سعي شود تمامي پرداخت‌ها بصورت چک تضميني باشد و بهتر است اين چک در وجه فروشنده و حسب تقاضاي خريدار صادر شده باشد و اگر قرار است که ثمن معامله با چک شخصي پرداخت شود در متن چک به شماره قرارداد و پلاک ثبتي اشاره گرديده و در وجه فروشنده صادر و روي قسمت آورنده آن قلم خط بخورد. توصيه مي‌شود درصورت امکان از چک‌هاي تسليمي کپي تهيه و نگهداري شود. تمامي چک‌ها مي‌بايست در حضور صادر و امضاء گردند. توجه دارند چک‌هايي که وعده‌دار صادر مي‌شوند فاقد وصف کيفري بوده و اگر چک مزبور با برگشت مواجه شود، دارنده چک فقط حق وصول وجه آن را دارد و علي‌الاصول برگشت شدن چک خدشه‌اي به معامله وارد نمي‌سازد فلذا ضروري است براي تمامي پرداخت‌ها ضمانت اجرا تعيين نمود. مثلاً براي چک بيعانه شرط شود در صورت برگشت شدن آن، معامله منفسخ است و در خصوص ساير پرداخت‌ها به فروشنده حق داده شود مثلاً ظرف ۱۵ روز از تاريخ برگشت شدن چک معامله را فسخ نمايد و در اين حالت ضروري است طريقه اعلام فسخ به نحو کاملاً شفاف که محل ترديد و تامل نباشد تعيين گردد. بطور مثال قيد شود فروشنده با ارسال « اظهارنامه» معامله را فسخ نموده و در اين خصوص نيازي به اخذ مجوز يا تائيديه از هيچ مرجعي نمي‌باشد. اگر ثمن معامله توسط چک شخصي غير از خريدار پرداخت مي‌گردد، در ظهر چک‌ها امضاء خريدار نيز اخذ گردد زيرا با تسليم چک توسط شخص ثالث و قبول آن از ناحيه خريدار، تبديل تعهد به اعتبار تبديل مديون واقع گرديده و ذمه خريدار در قبال فروشنده بري مي‌گردد و در صورت برگشت شدن چک، فروشنده تنها حق مراجعه به صادر کننده چک را داشته، فلذا ضروري است در جهت حفظ حقوق فروشنده و امکان مراجعه ايشان به خريدار، مقرر نمايند که خريدار ظهر تمامي چک‌ها را امضاء نمايد. چک‌ها فاقد قلم خوردگي باشد و از حيث امضاء و مهر داراي شرايط قانوني پرداخت باشند  

28)در صورتیکه فروشندگان  متعدد باشند حتما توجه داشته باشید:

در صورتيکه فروشندگان متعدد هستند همانند ورثه، درصورت تمايل متعاملين و بخصوص در صورت موافقت فروشندگان مي‌توان يک نفر از ايشان را نماينده وصول ثمن نمود و در اينصورت ضروري است قيد گردد که «فروشندگان تماماً موافقت نمودند که تمامي ثمن معامله به آقاي/خانم…….. پرداخت گردد و بديهي است اگر خريدار ثمن را به نامبرده پرداخت نمايد فروشندگان حق طرح هيچگونه ادعايي را در اين خصوص عليه خريدار نخواهند داشت.» تاريخ دقيق تنظيم سند رسمي با قيد شماره دفترخانه و آدرس آن جهت تعيين دقيق موعد ايفاي تعهدات و عنداللزوم مطالبه خسارات ضروري بوده، دقت شود روز تعيين شده مصادف با تعطيلي نباشد، از تعيين زمان بين دو تعطيلي و ايامي که احتمال تعطيلي آنها بيشتر است خودداري شود. اگر خريداران متعدد هستند ميزان مشارکت ايشان قيد شود که مثلاً بالمناصفه يا علي‌السويه و…  

29)نکات مهم سند در مبایع نامه:

در معاملاتي که داراي سند رسمي هستند در جلوي نام فروشنده نام مالک رسمي قيد شود و بطور مثال اگر (علي) مالک رسمي است و (حسن) با وکالتي که از وي دارد قصد انجام معامله را دارد قيد نمائيد: «فروشنده: علي با وکالت حسن بموجب وکالت نامه رسمي شماره … تنظيمي دفتر خانه شماره….. تهران.» ضمانت اجراي عدم حضور متعاملين به تفکيک تعيين شود، بطور مثال «اگر فروشنده در موعد مقرر حاضر نشود و يا مقدمات قانوني تنظيم سند را حاضر ننمايد روزانه….. ريال (يا مقطوعاً……. ريال) بعنوان خسارت تاخير در تنظيم سند رسمي پرداخت و اين خسارت بدل از اصل تعهد نبوده و فروشنده بهر کيفيت موظف به تنظيم سند رسمي مي‌باشد» و در خصوص خريدار شرط شود «در صورتيکه خريدار در دفتر خانه حاضر نشود و يا تتمه ثمن معامله را به همراه نداشته باشد بجز در موارد فورس ماژور (سيل، زلزله، جنگ، فوت….) فروشنده حق فسخ معامله را داشته و در اين صورت مي‌بايست حداکثر ظرف ۱۵ روز از تاريخ عدم حضور خريدار معامله را فسخ و مراتب را بموجب يک اظهارنامه اعلام» و در اين حالت کيفيت استرداد ثمن نيز تعيين گردد. گواهي دفتر‌خانه ملاک عدم حضور تعيين گردد. توجه دارند صدور گواهي عدم حضور صرفاً درخصوص انتقال قطعي و رسمي املاک بوده و دفاتر اسناد رسمي در زمان تعهد طرفين به انتقال وکالتي مورد معامله تعهدي به صدور گواهي عدم حضور ندارند مع‌الوصف بنظر مي‌رسد در اين حالت نيز طرفين مي‌توانند بشرح لايحه‌اي مراتب حضور خود را جهت تنظيم سند وکالت اعلام نموده و درخواست نمايند که مراتب در دفتر انديکاتور دفتر خانه ثبت گردد. توصيه مي‌شود آثار و تبعات گواهي عدم حضور و چگونگي اخذ آن براي متعاملين تشريح گردد. اگر فروشندگان يا خريداران متعدد هستند شرط تضامن در جبران خسارات و پرداخت وجه التزام توصيه مي‌شود. چه آنکه مي‌دانيم مسوليت تضامني خلاف قاعده بوده و در صورت وجود متن قانوني يا شرط قراردادي امکان برخورداري از مزاياي آن وجود دارد. توصيه شود که متعاملين پس از تنظيم سند رسمي قرارداد خود را معدوم نکرده و آن را نگهداري نمايند. خواسته شود که متعاملين کپي تمامي اسنادي که جهت انجام معامله ارائه مي‌نمايند را برابر اصل نمايند و يا حداقل در حضور شما آن‌ها را امضاء نموده و جهت بايگاني نمودن به شما تسليم نمايند.

30)وکالت و وکالت فروش در مبایع نامه:

در صورتيکه بنا به هر علتي توافق گردد که فروشنده بجاي تنظيم سند رسمي، وکالت در تنظيم سند به خريدار تفويض نمايد توصيه مي‌شود تمامي اختيارات قانوني از فروشنده اخذ و در اين خصوص ضمن مشاوره با کارشناسان حقوقی در دفتر املاک توصيه مي‌شود حداقل اختيارات «انجام تمامي معاملات و بخصوص در فروش و اجاره و رهن و… به هرشخص اعم از حقوقي و حقيقي ولو به خود…. به هر مبلغ و با هر شرط و… با حق فسخ و اقاله و…. و حق اخذ وجه و اجاره‌بها و ثمن معاملات و…. با حق مراجعه به کليه ادارات و سازمان‌ها و موسسات و شهرداري و ثبت و…. با حق شرکت در کليه کميسيون‌ها و…. مراجعه به بانک‌ها و پرداخت بدهي و فک رهن و…… و با حق اقامه همه نوع دعوي با جامع اختيارات قانوني………… (که هريک مي‌بايست تحرير گردد) با حق صدور اجرائيه و تعقيب عمليات اجرايي و اخذ وجه و سپرده و محکوم‌به و….. با حق انتخاب وکلاي دادگستري و عزل آنها ولو کراراً و……… و با حق توکيل به غير ولو کراراً و…. و ضمن عقد خارج لازم حق عزل وکيل از موکل سلب گردد و همچنين موکل حق ضم وکيل ديگر و انجام مورد وکالت از سوي خود و انجام عمل معارض با مفاد وکالت نامه را ازخود سلب و ساقط نمايد و……» اخذ گردد. اگر معامله به نمايندگي است قيد شود مثلاً فروشنده آقاي…… با وکالت آقاي………. بموجب وکالت نامه………….. تنظيمي دفتر…….. تهران. يا فروشنده آقاي……….. با قيمومت خانم………… بموجب قيم نامه شماره………… صادره از شعبه………. دادگاه عمومي……… اگر معامله با وکالت تفويضي است قيد شود مثلاً: فروشنده آقاي………… با وکالت مع‌الواسطه آقاي….. بموجب وکالت نامه تفويضي شماره …… تنظيمي دفتر خانه شماره……..تهران. که در اين مرحله به آخرين وکالت‌نامه اشاره نموده و بهتر آن است که در ظَهرِ قرارداد به سلسله وکالتنامه‌ها و محل تنظيم آنها تا وکالتنامه اول اشاره گردد.

 31)پایان کار:

  پایانکار ساختمان چیست و چه ارتباطی به سند مالکیت و معاملات ساختمان دارد؟ در شهرها، مناطق و محدوده‌هائی که شهرداری‌ها مستقر شده‌اند پس از آنکه احداث ساختمان به پایان رسید مالک، باید از همان مرجعی که پروانه احداث بنا را صادر کرده یعنی از شهرداری، درخواست صدور گواهی پایان‌کار نماید تا پس از بازدید مامور و کارشناس فنی شهرداری، مشخص شود که ساختمان مورد نظر، برابر نقشه تصویب شده، احداث گردیده است یا خیر و مشخص شود که در ساخت آن، مقررات قانونی و فنی مربوط به ساختمان سازی، رعایت شده است یا خیر؟ پس از احراز مطابقت بنا با پروانه و نقشه صادره و پس از احراز رعایت مقررات قانونی و فنی مربوطه، شهرداری با طی یک فرایند اداری و فنی، اقدام به صدور پروانه پایان ساختمان که در اصطلاح به آن، گواهی پایانکار گفته می‌شود می‌نماید. صدور گواهی پایانکار ساختمان بدین معنی است که از لحاظ مقررات فنی و شهرسازی و از نظر شهرداری و سازمان های ذیربط قانونی، ساختمان احداث شده، مورد تائید میباشد. ادارات ثبت اسناد و املاک، برای تنظیم و صدور صورتمجلس تفکیکی، بیش از هر چیز به گواهی پایانکار ساختمان، توجه دارند و اصولاً تا زمانی که گواهی پایانکار ساختمان، از سوی شهرداری، صادر نگردد امکان تنظیم صورتمجلس تفکیکی، بوسیله اداره ثبت اسناد و املاک، وجود ندارد و تا زمانی که صورتمجلس تفکیکی، وجود نداشته باشد امکان صدور سند مالکیت مجزی برای هر یک از واحدهای احداث شده در ساختمان وجود ندارد. به هنگام معاملات و نقل و انتقال ساختمان‌های دارای سند مالکیت، دفاتر اسناد رسمی، قانوناً مکلف هستند اولاً از ممنوع المعامله نبودن طرفین معامله و ثانیاً از بازداشت نبودن ملک (ساختمان) و ثالثاً از فقدان تخلفات ساختمانی و رابعاً از وصول مالیات نسبت به معامله مورد نظر، اطمینان حاصل کنند و در این راستا استعلامات لازم را از ادارات و سازمان های ذیربط، بعمل می‌آورند بنایراین باید در نظر داشته باشیم که اصولاً دفاتر اسناد رسمی، نسبت به ساختمان‌ها و املاکی که دارای سند رسمی مالکیت، نیستند امکان ثبت سند و نقل و انتقال آن را ندارند و از سوی دیگر در مورد ساختمان‌ها و املاک دارای سند نیز، دفاتر اسناد رسمی، مکلف هستند با استعلام از شهرداری، از اینکه ساختمان مورد معامله، دارای گواهی پایان کار و فاقد تخلفات ساختمانی باشد اطمینان حاصل نمایند. بنا به مراتب بالا می‌توان گفت، گواهی پایانکار، پیش نیاز صدور سند برای ساختمان است و وجود سند، پیش نیاز انجام معامله ساختمان در دفاتر اسناد رسمی است. اخذ گواهی پایانکار ساختمان، وظیفه مالکین ساختمان یا قائم مقام قانونی یا وکیل قانونی آنان میباشد. اگر مالک یا مالکین ساختمان، علیرغم تعهدات قراردادی خود از اقدام برای دریافت گواهی پایانکار، در قبال اشخاصی که ساختمان را پیش خرید، کرده‌اند خودداری نمایند خریداران می‌توانند الزام آنها را به ایفای تعهدات قراردادی از جمله الزام به اخذ پایانکار از شهرداری، از طریق مراجع قضائی، مطالبه کنند.

32)نکات مهم تحویل ملک در مبایع نامه:

تاريخ دقيق تحويل مورد معامله تعيين و براي تخلف فروشنده وجه التزام بصورت روزانه يا مقطوعاً تعيين شود. درصورتيکه مورد اجاره در تصرف مستاجر باشد، نحوه تخليه و تحويل مورد معامله معلوم و معين گردد و لازم به ذکر است که با تنظيم سند رابطه فروشنده با ملک و مستاجر قطع و تعهد فروشنده به تخليه عين مستاجره آن هم پس از تنظيم سند اساساً فاقد اعتبار است. توصيه مي‌شود در قرارداد بابت ضمانت اجراي مستحق‌للغير در آمدن مورد معامله قيد گردد که: «هرگاه مورد معامله مستحقٌ‌للغير باشد و يا اين امر بعداً محقق گردد معامله باطل و فروشنده موظف است قيمت روز مورد معامله (يوم الاداء) را با احتساب کليه خسارات وارده به خريدار يا قائم مقام قانوني وي پرداخت نمايد.» نظر به اينکه تصرف در مورد معامله فوق العاده حائز اهميت مي‌باشد توصيه مي‌شود تا زمان تسويه حساب نهايي از تسليم آن خودداري و يا تسليم آن منوط به پرداخت بخش اعظم ثمن معامله گردد.

33)حق پشیمانی در مبایع نامه:

توصيه مي‌شود اکيداً (حق پشيماني)که موجب تزلزل معامله مي‌گردد را در قرارداد‌ها استعمال ننمائيد. هنگام تنظيم قرارداد به صراحت اعلام و تفهيم شود که طرفين در صورت اسقاط کافه خيارات حق فسخ معامله را نداشته مگر در موارد تخلف از شرايط قراردادي . وليکن در صورتي که طرفين تمايل داشته باشند که حق پشيماني و خيار فسخ براي ايشان تعيين گردد مراتب بطور صريح و با قيد زمان و مهلت در قرارداد درج گرديده و در صورتي که اعمال اين حق منوط و مشروط به پرداخت وجه يا خسارتي باشد مبلغ آن نيز صريحاً مورد اشاره قرار گيرد. درصورت توافق طرفين بر اينکه حق فسخ نداشته باشند بهتر است قيد نمائيد: «اسقاط تمامي خيارات ولو خيار غبن فاحش حتي به اعلاء درجه آن از طرفين به عمل آمد به استثناء خيار تدليس» از درج شروط متعارض به شدت پرهيز گردد و اگر طرفين مثلاً بر خلاف متن چاپي توافقي دارند در ستون توضيحات قيد شود: «طرفين ضمن حذف بند….. از متن چاپي توافق نمودند که……..»  

34)حکمیت و داوری در مبایع نامه:

حکميت يا داوري عبارت است از اينکه افراد جامعه، اختلافات بين خود را توسط يک يا چند نفر معتمد، به انتخاب خود حل و فصل کنند. داوري به دو نوع اختياري و اجباري تقسيم مي‌شود، داوري اجباري همانند ارجاع امر به داوري در دعاوي طلاق است که به حکم قانون انجام مي‌پذيرد و داوري اختياري، آنکه طرفين قرارداد همزمان با تنظيم قرارداد و يا پس از بروز اختلاف، بنا به تمايل و خواست خود، موضوع اختلاف را به داوري ارجاع مي‌نمايند. در صورت درج شرط داوري و حکميت در قرارداد‌ها، محاکم، صلاحيت رسيدگي به اختلاف و صدور حکم قضايي را نداشته و موضوع را به داوري ارجاع مي‌دهند. داوري فاقد تشريفات رسيدگي بوده و هزينه کمتري دارد، جهت جلوگيري از بروز مشکلات بعدي درصورت درج شرط حکميت ضروري است که نام حکم تعيين و مراتب موافقت ايشان نيز اخذ گردد، تعداد داوران بايد فرد باشد، افراد ورشکسته و محجور نمي‌توانند بعنوان داور انتخاب شوند. داوران بايستي بر طبق قوانين و مقررات، راي خود را صادر نمايند. راي صادره به طرفين ابلاغ و مي‌بايست ظرف ۲۰ روز اجرا گردد، در غير اينصورت بنا به تقاضاي ذينفع اجرائيه صادر و راي داوري از طريق اجراي احکام دادگستري اجرا خواهد شد.

 35)برگ سبز تخليه :

در هنگامي که طرفين قبل از تحويل مورد معامله جهت تنظيم سند انتقال قطعي ملک اقدام مي‌نمايند، خريدار مي‌تواند مراتب را به سردفتر تنظيم کننده قرارداد اطلاع داده و اعلام نمايد که تاکنون مورد معامله تحويل ايشان نشده و در اين حالت حسب تقاضا، برگه‌اي به امضاء فروشنده خواهد رسيد که به موجب آن ايشان متعهد مي‌گردد مورد معامله را در موعد معيني تخليه و تحويل خريدار دهد. در اين برگه ضمانت اجرا و خسارات قرارداداي نيز تعيين مي‌گردد و در صورتي که فروشنده در موعد مقرر از تحويل و تخليه ملک امتناع نمايد خريدار بجاي مراجعه به دادگستري و اقامه دعوي تحويل مبيع و يا خلع يد، با مراجعه به دفتر خانه تنظيم کننده سند، درخواست صدور اجرائيه جهت تخليه مورد معامله و خسارات قراردادي را خواهد نمود، اجرائيه مذکور پس از ابلاغ از طريق دايره اجراي اسناد رسمي ادارات ثبت اسناد واملاک اجرا خواهد شد.

36)معامله با شرکتها و اشخاص حقوقی:

در خصوص معامله با شرکت‌ها و اشخاص حقوقي ضروري است با ملاحظه اساسنامه و آخرين آگهي تغييرات مديريتي مندرج در روزنامه رسمي بررسي گردد که چه کساني داراي نمايندگي وحق‌امضاء اسناد و قرارداد‌ها بوده و در صورت تنظيم قرارداد، ممهور نمودن قرارداد به مهر شرکت نيز ضروري مي‌باشد.

37)مورد معامله فاقد سند باشد:

چنانچه ملکی فاقد سند باشد بايستي فروشنده کليه مبايعه‌نامه‌هاي قبلي  را ارائه داده و در قرارداد تنظيمي حتي‌الامکان به شماره پلاک رسمي اصلي ملک مورد معامله اشاره نمود وبايستي توجه داشت که تصرف مورد معامله از اهميت فوق‌العاده‌اي برخوردار بوده و تحويل مورد معامله به خريدار مي‌بايست منوط به تسويه حساب نهايي گردد.     امیدوارم تووانسته باشیم با بیان مطالب فوق بتونیم در فراید خرید ملک در مناطق کردان،سهیلیه کمکتون کرده باشیم هر چند اگر با یک مشاور املاک مناسب فرایند معامله وخریدتان را طی نمایید پیمودن این مسیر برایتان هموار خواهد شد

مجموعه گروه مشاورین املاک زمین همواره خدمت رسان شما در ارائه مشاوره مناسب خرید و پیشنهاد بهترین موارد همسو با خواسته های شما خواهد بود 

جهت مشاوره میتوانید با شماره 09301299411 تماس بگیرید

به بحث وارد شوید

مقایسه آگهی ها

مقایسه
Call Now Button